Ипотеку начали растягивать до пенсии: почему банки массово увеличивают сроки кредитов

• Недвижимость

• 14:00 22 мая
• Валерия Слатова

Pxhere.com

Финансовые организации в последние месяцы заметно смягчили подход к сверхдлинным займам на жильё. Если раньше договор на четверть века казался экзотикой, то сегодня банки всё охотнее подписывают бумаги на 25–30 лет, а изредка — даже на 35 и 40 лет. Для многих семей это превратилось в спасательный круг: растянув выплаты, можно добиться приемлемого взноса за месяц и пройти жёсткий фильтр кредитного скоринга.

Почему финансовые организации пошли на столь долгие контракты?

Экономическая ситуация подталкивает банкиров к увеличению срока заимствований. Высокие ключевые ставки взвинтили стоимость квадратных метров, а доходы населения не поспевают за ростом цен на недвижимость. В мегаполисах ситуация особенно остра: даже скромная «однушка» в новостройке требует ежемесячных отчислений, сопоставимых с половиной зарплаты кормильца.

Растягивая период возврата, банк убивает двух зайцев:

• снижает нагрузку на текущий бюджет клиента, делая продукт номинально доступным;

• зарабатывает на многолетних процентах, которые в итоге могут превысить тело кредита в разы.

Показательный пример: семья берёт 5 миллионов на три десятилетия под 17% годовых. Ежемесячный взнос окажется терпимым — около 71 тысячи. Но общая переплата достигнет астрономических 12,6 миллиона, то есть жильё будет оплачено почти четырежды.

Молодые семьи и парадокс «выплат до пенсии»

Особенно охотно на длительные сроки соглашаются пары с детьми и заявители до 35 лет. Юному заёмщику кажется, что 25–30 лет — вечность, и платить будет легко. Однако реальность часто оказывается суровее. Спустя пять-семь лет многие обнаруживают, что выплатили в основном проценты, а основной долг почти не уменьшился. При этом график погашения устроен так, что в первой половине срока тело кредита сокращается катастрофически медленно.

Появляется забавный, но грустный термин: «ипотечные пенсионеры». Речь о людях, которые будут заканчивать отдавать долг уже на заслуженном отдыхе, когда здоровье может подвести, а единственным доходом окажется скромная государственная выплата.

Подводные камни мизерного взноса за месяц

Главная ловушка в том, что банки искусственно удлиняют период возврата не из альтруизма, а для соблюдения формального норматива по долговой нагрузке (ПДН). Если у гражданина уже висят потребительские займы, рассрочки или активные кредитные карты, короткая ипотека автоматически перекрыла бы ему кислород. Но растянув выплаты до 30 лет, финансист добивается того, что отношение платежа к доходам становится допустимым.

Многие попадают в эту ловушку, радуясь одобрению. Но мало кто осознаёт: общая сумма процентов при таком раскладе способна в два-три раза перевалить за стоимость самой квартиры. Вдобавок доллар или евро могут измениться в цене, инфляция — съесть сбережения, а ставки — внезапно пойти вниз, но рефинансирование на выгодных условиях доступно далеко не всем.

Неожиданный плюс: досрочные погашения меняют правила игры

У длительной ипотеки есть одно спасительное свойство — гибкость. Если семья берёт жильё на 30 лет, но через пару лет получает наследство, премию или просто начинает зарабатывать больше, ничто не мешает дробить график досрочными траншами. При этом проценты пересчитываются, а срок может сократиться до 10–12 лет.

Опытные заёмщики поступают хитро: оформляют максимально долгий договор для низкого обязательного взноса, а затем стараются гасить долг ускоренными темпами. Это даёт страховку на случай потери работы или болезни — в трудные месяцы достаточно вносить минимальную сумму. А в хорошие — разбираться с задолженностью опережающими темпами.

Тревожный звонок: рост числа проблемных кредитов

Аналитики замечают нехорошую тенденцию. Часть клиентов, взявших жильё на 25–30 лет, спустя 4–5 лет начинают испытывать серьёзные трудности. Причины банальны: за десятилетие могут произойти развод, потеря должности, тяжёлое заболевание. Если у договора нет специальной страховки от подобных рисков (а такие полисы недешёвы), семья оказывается на грани потери единственного жилья.

Банки это понимают, но продолжают наращивать портфель длинных ипотек. Причина проста: такие ссуды приносят гигантскую прибыль процентами, а заложенную квартиру в худшем случае можно продать с торгов, пусть и с дисконтом.

Взгляд с другой стороны: выгода для банка и для застройщика

Девелоперы тоже лоббируют сверхдлинные займы. Когда покупатель способен потянуть ежемесячный взнос лишь на третичном сроке, строительные компании получают возможность не снижать цены даже в период стагнации спроса. Это консервирует высокую стоимость квадратного метра, превращая жильё в непозволительную роскошь для значительной части населения.

Параллельно растёт популярность схем с плавающей ставкой. На старте она ниже, потом подскакивает. В связке с тридцатилетним периодом такой «гибрид» может оказаться разорительным, если регулятор начнёт повышать ключевую ставку.

Как не попасть в долговую яму на десятилетия

Финансовые консультанты дают чёткие ориентиры:

• Рассчитывайте полную переплату до подписания бумаг. Прибавьте к цене квартиры все проценты и страховки. Если итог превышает стоимость жилья в 1,7–2 раза — подумайте дважды.

• Закладывайте в бюджет возможность досрочных погашений даже небольшими суммами. Лишние 5–10 тысяч в месяц на старте способны срезать 5–7 лет долгового рабства.

• Страхуйте жизнь и трудоспособность на случай форс-мажора. Дешёвые полисы на первый взгляд кажутся лишними, но при серьёзной травме или онкологии именно они не дадут банку отобрать крышу над головой.

• Старайтесь рефинансировать при снижении ставок. Перекредитовавшись раз или два за 30 лет, можно серьёзно сбить переплату. Главное — внимательно изучать комиссии за досрочное закрытие старого договора.

Заключение

Сверхдлинная ипотека — это обоюдоострое оружие. Она дарит шанс на собственные квадратные метры тем, чей доход не позволяет взять жильё в более короткие сроки. Но платой становится многократная переплата и многолетняя зависимость от банка. Самый мудрый подход — рассматривать тридцатилетний кредит как страховочную сетку с низким обязательным взносом, но стремиться погасить его за 7–10 лет за счёт досрочных траншей. Иначе есть риск отпраздновать серебряную свадьбу всё с той же долговой распиской в руках.